La plusvalía municipal es un impuesto local que mucha gente no sabe muy bien cómo calcularlo. En la actualidad han ocurrido cambios económicos y de cancelación de impuestos. Uno de ellos es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que se conoce como plusvalía municipal.
Este impuesto municipal se encarga de gravar el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en un determinado período.
Es importante enfatizar que el gravamen se apunta con el traspaso o transferencia de los terrenos, tenga o no construcción en el mismo.
Asimismo, toda persona debe saber que cuando se trata de la concesión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construido y no la cimentación realizada.
La plusvalía municipal y el Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) son tal vez los impuestos más populares para los ciudadanos. Quédate aquí con nosotros y conoce con detalle cómo debes manejar la plusvalía municipal.
Plusvalía Municipal, protocolo que necesitas para ejecutarla
El propietario debe contar con los siguientes documentos. Para empezar, la solicitud en la que ordenas la rectificación, junto con los títulos siguientes:
- Registro público de la compra del terreno o edificación, en donde se evidencie el precio asentado de la compra.
- Registro público de la venta del terreno o edificación, donde se demuestre el precio real de la venta.
- Comprobante del ingreso del impuesto en el ayuntamiento. Constancia de la cantidad cancelada por el concepto de plusvalía municipal.
Como ya sabemos con la Administración pública, primero debes cancelar todas tus obligaciones para luego ejecutar el reclamo.
¿Qué requisitos necesito para ejecutar la solicitud de la plusvalía?
Toda persona debe tener presente que el IIVTNU presentado como plusvalía, que es el impuesto municipal que grava el margen de ganancia obtenida por el incremento del valor del terreno entre el periodo de la compra y de la venta del mismo.
Además debes saber que el impuesto grava solamente el valor catastral del terreno (suelo).
Debes tener en cuenta los siguientes requisitos para solicitar la plusvalía municipal:
- El terreno no puedo haber sido obtenido por medio de herencia, donación, confiscación o concesión en pago.
- No puede pasar un lapso mayor a treinta días, después de la liquidación del mismo.
- Obtención de pérdida en la venta del inmueble.
- Cuando se realiza una autoliquidación, el plazo para reclamar la devolución es de un lapso no mayor de cuatro años.
Gestiones que debo realizar para solicitar la Plusvalía
Vamos conociendo paso a paso el procedimiento que debes seguir para llevar a cabo la solicitud de la plusvalía. A continuación vas a realizar los siguientes trámites después de cumplir con cada uno de los requisitos:
Exponer un escrito al ayuntamiento
Toda persona debe presentar al ayuntamiento un escrito exponiendo la solicitud de la rectificación y la devolución de la plusvalía municipal. En la exposición de motivos debes manifestar el monto que está solicitando como concepto de plusvalía ilegalmente retenida.
Recurso de reposición
Existen casos donde el ayuntamiento rechaza la solicitud, si fuese tu caso, cuentas con la opción de Recurso de Reposición con un periodo no mayor a un mes a partir del día siguiente a la participación obtenida con carácter previo a la exigencia económica, administrativa.
Vía Judicial
Si por algún motivo se excluye la exigencia económica, la persona estará en su derecho de presentar un Recurso Contencioso Administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la comunidad autónoma en un periodo no mayor de dos meses.
La vía judicial es una opción que debes valorarla minuciosamente, ya que debes asesorarte con un abogado experto en la materia y un procurador que debes pagar.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
En el mes de noviembre del año 2021, entro en vigencia un Real Decreto de Ley, donde se modifica la manera de realizar el cálculo del impuesto, aplicando la sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 26 de octubre donde expreso que era ilegal el cálculo anterior.
Asimismo, la Sentencia emanada por el tribunal no permite que los interesados puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que estén solicitadas a fecha de 26 de octubre del año 2021, por lo que este Decreto-Ley no goza de efectos de retroactividad.
El interesado o contribuyente contará con dos opciones para calcular la operación del impuesto de Plusvalía Municipal:
Fórmula objetiva
Se debe multiplicar el valor catastral de la propiedad por coeficientes que publicará el Estado anualmente, en función de la evolución y el crecimiento del mercado inmobiliario.
Fórmula real
El contribuyente debe calcular la diferencia entre el importe de venta y el precio de compra de la propiedad.
Asimismo, si el contribuyente manifiesta que la plusvalía real es menor que la proveniente de la formula objetiva, el interesado asumirá emplear la formula real por ser más beneficiosa para él.
Al mismo tiempo advierte explícitamente que no se liquidará la plusvalía si no se adquiere una ganancia en la comercialización de la compraventa.
En las nuevas modificaciones que han entrado en vigor, nos encontramos con que serán obligatorias las plusvalías concebidas en un periodo menor a un año, calculadas entre la fecha de posesión y la fecha de transmisión.
Este Real Decreto-Ley afecta enormemente a los inversionistas inmobiliarios que adquieren propiedades a bajos costes, para luego rehabilitarlas y ofrecerlas al mercado a un precio mayor.
Conoce los coeficientes aplicables según Real Decreto-Ley
El Decreto Ley, es explícito en cuanto a los coeficientes máximos que se deben aplicar y cada Ayuntamiento está en la obligación de no excederse de los siguientes:
Tiempo transcurrido desde la obtención de la propiedad
| Periodo de Generación | Coeficientes | |
| Inferior a un año | 0.14 | |
| 1 año | 0.13 | |
| 2 años | 0.15 | |
| 3 años | 0.16 | |
| 4 años | 0.17 | |
| 5 años | 0.17 | |
| 6 años | 0.16 | |
| 7 años | 0.12 | |
| 8 años | 0.1 | |
| 9 años | 0.09 | |
| 11 años | 0.08 | |
| 12 años | 0.08 | |
| 13 años | 0.08 | |
| 14 años | 0.1 | |
| 15 años | 0.12 | |
| 16 años | 0.16 | |
| 17 años | 0.2 | |
| 18 años | 0.26 | |
| 19 años | 0.36 | |
| Igual o Superior a 20 años. | 0.45 | |
Al mismo tiempo para avalar que la plusvalía municipal se adapte a la realidad del mercado inmobiliario de cada municipio, los Ayuntamientos están autorizados para corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del terreno.
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